В пандемийный год, по окончании режима самоизоляции, после более двух месяцев нахождения в четырех бетонных стенах взор многих людей упал на загородную недвижимость. Продажи земельных участков, дач выросли во много раз. Не все имеют возможность приобрести уже построенный дом с землей, а стоимость только земельных участков доступнее.
Выписка из ЕГРН
С чего начать? После просмотра сотни объявлений вы наконец увидели его - ваш участок мечты, первое, что нужно сделать при разговоре с продавцом, это запросить у него выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сделать это можно также самостоятельно онлайн, на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru), необходимо внести данные кадастрового номера или адрес, оплатить госпошлину и ожидать в течение нескольких дней выписку. В выписке указано кто и на основании чего является правообладателем (владельцем) участка, указан точный адрес, отсутствие или наличие обременений. Также в выписке имеется план участка и его кадастровая стоимость. Почему это так важно.
- Правообладатель. При составлении договора залога, бронирования или предварительного договора купли-продажи земли Вы должны будете сверить данные правообладателя указанные в выписке и паспортные данные продавца. Это не даст вам попасть на мошенников и внести залог обманщикам. - Основания приобретения права собственности Продавцом (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, акт передачи и др) – копия данных документов будет необходима вам для проверки законности владения имуществом. - Обременения. Наличие каких-либо обременений должно поставить под вопрос совершение сделки. Если земельный участок находится в залоге – мы не рекомендуем вести дальнейшие переговоры, даже если залог позволит произвести смену собственника, то при неисполнении обязательств земельный может быть отобран в пользу кредитора. А перспектива долгих и затяжных судебных процессов не может радовать. Если часть участка сдана в аренду или оформлен сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком), то необходимо затребовать у продавца договор аренды и документы на сервитут и уже после их анализа принимать решение о возможности покупки. Часто сервитут или аренда, при большой площади участка не являются препятствием к комфортному владению землей. Если же продавец утверждает, что договора расторгнуты, но не успели внести изменения в Росреестре – необходимо настоять на регистрации изменений, а уже после получения выписки без обременений подписывать купчую. - Кадастровая стоимость. Мало кто обращает на нее внимание, а зря. Именно из кадастровой стоимости рассчитывается налог на землю. Имеется процедура как досудебного, так и судебного оспаривания кадастровой стоимости, но это лишние финансовые и временные затраты. Об этой процедуре расскажем подробнее в другой статье. Если кадастровая стоимость выше рыночной, то это является основанием для торга с Продавцом, можно обосновать это предстоящими тратами по снижению. - План расположения земельного участка. Очередной важный пункт, на который следует обратить внимание. В судах Московской области масса споров между соседями касаемо границ земельных участков, чтобы этого избежать следует получить и план конкретного участка, и план населенного пункта. План расположения участков также можно посмотреть на сайте Росреестра - https://rosreestrmap.ru/, необходимо ввести кадастровый номер или адрес.
Осмотр участка
После проверки выписки из ЕГРН следующий шаг самостоятельный выезд на участок. На что обратить внимание. Далеко ли находится ЛЭП (линия электропередачи – в его близи нельзя производить застройку), железная дорога (также имеются ограничения). Стоят ли колышки на участке или их надо будет ставить отдельно. Имеются ли вековые деревья, чья вырубка контролируется лесничеством. Не заходят ли заборы, постройки соседей на ваш будущий участок.
Если колышки отсутствуют или границы участка вызывают у вас сомнения, следующий выезд лучше осуществить с кадастровым инженером.
Документы продавца
Кроме вышеуказанных правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН, от продавца следует получить еще некоторые данные. Если продавец состоит в браке, то нотариально заверенное согласие супруги на продажу. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете (мы на это надеемся), если все же состоит, то сделку лучше полностью провести нотариально или же отказаться от нее. Если имеется СНТ или ДНП, то справки об отсутствии задолженности по оплате взносов.
Договор
Если все предыдущие шаги пройдены, то следующий этап это подготовка договора купли-продажи земельного участка. В интернете масса шаблонов по данному договору и подготовить его не составит труда.
Важно указать существенные условия договора: - паспортные данные продавца и покупателя - данные земельного участок согласно выписке из ЕГРН с указанием адреса, кадастрового номера - стоимость участка, рекомендуем указывать действительную - отсутствие обременений - способ оплаты (аккредитив, ячейка, расписка), подробнее об этом ниже - отсутствие залога у продавца на землю до момента регистрации перехода права собственности - указать, что данная сделка не является кабальной ни для кого из сторон, не заключена вследствие тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных условиях. Стороны осознают предмет и последствия сделки.
Оплата
Возможны несколько вариантов оплаты договора - Банковская ячейка, покупателем заключается договором с банком на аренду ячейки, им же вносятся туда наличные денежные средства. Условием открытия ячейки продавцом является оригинал договора купли-продажи земельного участка с отметкой Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности или выписка из ЕГРН, где правообладателем является покупатель. - Аккредитив, смысл тот же что в банковской ячейке, только безналичные денежные средства. - Расписка, написанная продавцом о получении им денежных средств по договору. Данный способ расчета мы не рекомендуем, отдавая предпочтения банковским защищенным продуктам, где денежные средства будут получены продавцом только после перехода права собственности к покупателю.
Сделка
Наконец мы подошли к финальному этапу – заключению сделки. На этот этап необходимо выделить как минимум половину дня, происходит он следующим образом. Продавец и покупатель встречаются в выбранном ими отделении банка, подписывают договор купли-продажи земельного участка. Далее покупатель заключает договор аренды банковской ячейки или аккредитива с банком, где указываются условия получения денег продавцом - переход права собственности конкретного земельного участка к покупателю. Вносятся денежные средства.
Далее продавец и покупатель следуют в территориальное отделение Росреестра (центр госуслуг «Мои документы»), оплачивают государственную пошлину (от 350 до 2 000 руб., в зависимости от назначения земли) и подают документы регистратору: три экземпляра договора купли-продажи, паспорта, согласие супруги если имеется, госпошлина. После подачи документов в течение 14 дней происходит регистрация перехода права собственности. При получении продавцом своего экземпляра договора с отметкой о госрегистрации, он сможет получить денежные средства. Далее стороны подписывают акт приема-передачи земельного участка. Продавец передает покупателю имеющиеся у него документы касаемо участка и все, сделка считается закрытой.
Дополнительные проверки
Дополнительно имеет смысл проверить имеются ли в отношении продавца возбужденные исполнительные производства , имеются ли банкротные дела и иные имущественные иски. Это не имеет прямого отношения к сделке, если правоустанавливающие документы в порядке, но для общей характеристики не помешает. Также, если земельный участок находится вблизи крупных городов, то имеет смысл ознакомиться с градостроительным планом, это опять же не гарант, так как планы могут меняться, но лучше представление о них иметь.
Сделку с покупкой земельного участка можно провести самостоятельно. Но все же столь крупную покупку, которую многие из нас совершают один или два раза в жизни, и которая требует специальных знаний и опыта – доверить специалисту.