Расчет неустойки по ДДУ. Ответы на вопросы

Как считается неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ?

Прежде чем переходить к расчетам стоит сразу напомнить, что в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19, 02.04.2020 года Правительством РФ было принято Постановление № 423, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнением обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 указанного Постановления неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 03.04.2020 года по 01.01.2021 года. 


Из данной статьи вы подробно узнаете, как правильно произвести расчет, а также с применением калькулятора неустойки по ДДУ самостоятельно сможете произвести расчет.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Закон № 214-ФЗ устанавливает различный размер неустойки за просрочку для физических и для юридических лиц. Сразу стоит сказать, что размер неустойки для физических лиц выше, чем для юридических.

Формула расчета неустойки по договору участия в долевом строительстве

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку сдачи объекта по ФЗ-214 (дольщиком выступает физическое лицо):

Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2,

где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – сумма договора, СР – ставка рефинансирования, ДП – количество дней просрочки, 2 – двойной размер неустойки (пени), предусмотренный в том случае, когда участником долевого строительства является гражданин (часть 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ)


Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку сдачи объекта по ФЗ-214 (дольщиком выступает юридическое лицо):

Н = СД * 1/300 * СР * ДП, 

где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – сумма договора, СР – ставки рефинансирования, ДП – количество дней просрочки.

Как правильно рассчитывается период просрочки?

Как указано в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом  Верховного Суда РФ 04.12.2013 года «В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днём, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой. 

Итак, если дата передачи квартиры указана, например, "не позднее 15.07.2018 года", то подписание акта приёма – передачи квартиры 16.07.2018 года будет являться просрочкой в размере одного дня, подписание передаточного акта 17.07.2018 года будет являться просрочкой в размере двух дней и т.д.  

Как рассчитывается неустойка за просрочку сдачи дома?

Какая сумма неустойки за просрочку сдачи дома предусмотрена законом? 

Прежде чем перейти к ответу на данный вопрос напомним, что в договоре, как правило предусматривается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта ДДУ участнику. Действующим законодательством предусмотрена ответственность только за просрочку сдачи объекта ДДУ участнику. Если застройщиком были нарушены только сроки сдачи в эксплуатацию, то неустойка не предусмотрена. 

Не забываем также положения ст. 193 ГК РФ, в которой говорится, что если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Немало вопросов вызывает и такое понятие, как «ставка рефинансирования» и «ключевая ставка». В действительности это не так сложно и запутанно, как кажется. До 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась ЦБ РФ самостоятельно, и с 14.09.2012 года по 31.12.2015 года составляла 8,25%. Но с 01 января 2016 года согласно Указанию ЦБ РФ от 11.12.2015 года № 3894-У ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке, на тот момент составляющей 11%. А дальше ключевая ставка стала меняться (текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ). 

Как рассчитать неустойку по ДДУ, если за период просрочки ставка рефинансирования (ключевая ставка) менялась?

Нужно ли считать каждый период отдельно или можно подсчитать сумму по одной ставке, действовавшей на дату подписания акта приема-передачи или иную дату?

Данные вопросы вызывают неоднозначные ответы и мнения среди юристов. Приведем три позиции.

Позиция №1 - расчет неустойки по ДДУ осуществляется по ставке, действующей на день исполнения обязательства: подписания акта, а если квартира еще не передана, то на дату подачи иска в суд

Поскольку датой исполнения обязательства застройщиком считается дата подписания акта приема-передачи, то дата исполнения обязательства приравнивается к дате подписания акта. Соответственно исходя из этой позиции применяется ставка рефинансирования, действующая на дату подписания акта. А как быть, если иск о взыскании неустойки заявляется до подписания акта приема-передачи? Исходя из данной позиции по аналогии применяется ставка рефинансирования, действующая на дату подачи иска в суд.


Позиция № 2 - расчет неустойки по ДДУ осуществляется по периодам действия ставки рефинансирования в период просрочки


Эта позиция основывается на применении ст. 395 и 317.1 ГК РФ, в соответствии с которыми при расчете процентов, установленных данными статьями, применяется ставка, действующая в соответствующие периоды. Как рассчитать пени по ДДУ в соответствии с периодами действия ставки? В этом поможет следующая формула:

Н = (СД * 1/300 (для юр лиц) или 1/150 (для физ лиц) * СР № 1) * ДП № 1) + (СД * 1/300 (для юр лиц) или 1/150 (для физ лиц) * СР № 2) * ДП № 2) + ...

где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – сумма договора, СР № – каждая действующая в период ставка рефинансирования, ДП № – количество дней действия соответствующей ставки в период просрочки).

Позиция № 3 - расчет неустойки по ДДУ осуществляется на основании ставки рефинансирования, действующей по состоянию на предусмотренный договором срок исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства.

Данный подход был указан в определении Верховного суда РФ от 24.10.2017 года по делу № 41-КГ17-26, отправив дело на новое рассмотрение в связи с неверным применением ставки рефинансирования и неверным расчетом неустойки. При этом при определении последнего дня срока передачи объекта долевого строительства дольщик должен учитывать особенности расчета срока, указанные выше.

Цена ДДУ, которая применяется при расчете неустойки

Зачастую так случается, что дольщики неверно указывают цену квартиры, применяя сумму из договора уступки по ДДУ, а не по договору долевого участия. 

Например, вы купили квартиру по договору цессии (уступки права требования) по ДДУ (уточните название вашего договора и условия: если вам вторая сторона передает права требования по ДДУ, а не обязуется построить и передать объект долевого строительства, и эта сторона именуется не Застройщик, а “Участник долевого строительства”, при этом застройщик выступает в договоре третьим лицом, то данный договор является договором цессии), в договоре цессии стоимость квартиры 6 000 000 рублей, а Цессионарий (лицо, которое уступило вам свои права по ДДУ) заплатил всего 4 000 000 рублей по ДДУ (первоначальному договору, копию которого дольщику должен передать Цессионарий), то при расчете неустойки учитывается в формуле 4 000 000 рублей, так как Застройщик фактически получил 4 000 000 рублей.